Tijd voor keuzes

Perspectief op een woningmarkt in balans

De raad pleit in dit advies voor een integrale en structurele hervorming van het woonbeleid om de problemen op de woningmarkt aan te pakken. Tijdens de perspresentatie hebben ook de belangrijkste maatschappelijke organisaties Vereniging Eigen Huis, de Nederlandse Woonbond, Aedes, de IVBN, de NEPROM en de VNG een korte reactie op het advies gegeven. Alle partijen onderschrijven dat een integrale aanpak van de problemen op de woningmarkt dringend gewenst is. Ook is er overeenstemming over de woningmarkt dringend gewenst is. Ook is er overeenstemming over de hoofdrichtingen, waarin de oplossingen moeten worden gezocht. Uiteraard zijn er op onderdelen kritische kanttekeningen geplaatst, waarover nader debat wenselijk is.

De raad hoopt dat zijn advies de start is van een breed maatschappelijk debat over het overheidsbeleid op de woningmarkt. Zelf organiseert de raad een symposium op donderdag 15 november in het Provinciehuis Zuid-Holland in Den Haag. De uitkomsten van het maatschappelijke debat zal de VROM-raad volgend voorjaar aan de minister van Wonen, Wijken en Integratie aanbieden.

De woningmarkt heeft grote en urgente problemen. Velen hebben moeite een passende en betaalbare woning te vinden. Om die problemen aan te pakken is een integrale en structurele hervorming van het woonbeleid nodig. Doel is meer keuzemogelijkheden bieden. Dit vergt een meer neutrale behandeling van huren en kopen, een actiever aanbodbeleid en een meer gerichte ondersteuning van de vraag. Dit laatste is mogelijk door een woontoeslag voor huren én kopen gericht op de lagere inkomensgroepen te ontwikkelen. De hypotheekrenteaftrek, het eigenwoningforfait en de overdrachtsbelasting kunnen dan stapsgewijs afgebouwd worden.

Dit heeft de VROM-raad op 17 oktober 2007 geadviseerd aan minister Vogelaar in zijn advies ‘Tijd voor Keuzes. Perspectief op een woningmarkt in balans’. De raad constateert dat de Nederlandse woningmarkt niet goed functioneert, mede door het beleid van de overheid. Hij adviseert de politiek een stapsgewijze hervorming van het woonbeleid voor te bereiden. Bij ongewijzigd beleid neemt de spanning op de woningmarkt namelijk niet af, blijft de kloof tussen de huur- en koopsector onverminderd groot en legt de hypotheekrenteaftrek een steeds groter beslag op de overheidsmiddelen.

Overheid: deel van het probleem

De woningmarkt kent een aantal ernstige problemen. Het woningaanbod sluit niet goed aan bij de vraag, de koopprijzen zijn voor velen te hoog, de huursector kent lange wachttijden en sommige groepen zijn een groot deel van hun inkomen kwijt aan woonuitgaven. Er zijn onvoldoende keuzemogelijkheden voor de burger. Deze situatie is voor een deel toe te schrijven aan de rol van de overheid op de woningmarkt.

De overheid ondersteunt de vraag in ruime mate (hypotheekrenteaftrek, huurtoeslag), maar werpt tegelijkertijd belemmeringen op aan de aanbodzijde (ruimtelijk beleid, grondbeleid, bouwregelgeving). Ook behandelt de overheid de huursector en de koopsector niet gelijk. Voor huishoudens met een laag inkomen is huren het meest aantrekkelijk (door de huurtoeslag); voor huishoudens met hogere inkomens ligt (door de fiscale steun) het eigenwoningbezit voor de hand. Dit leidt tot een woningmarkt met overwegend twee smaken: de goedkopere huurwoning en de duurdere koopwoning.

Overheid: ook deel van de oplossing

Er zijn genoeg redenen voor overheidsbeleid op de woningmarkt. Burgers zijn gebaat bij een overheid die zorgdraagt voor een stabiele en evenwichtige ontwikkeling van de markt. Ook uit het oogpunt van duurzaamheid en sociale rechtvaardigheid kan de overheid zich niet afzijdig houden. Het woonbeleid moet gericht zijn op het bieden van meer keuzemogelijkheden: meer keuze in aantal, in kwaliteit, in woonmilieu en in eigendomsvorm. Dit vergt een meer gelijke behandeling van huren en kopen, een actiever aanbodbeleid en een meer gerichte ondersteuning van de woningvraag.

Een actiever aanbodbeleid

De overheid kan op vele wijzen bevorderen dat het woningaanbod beter past bij de vraag. Dit kan door verhoging van de woningbouwproductie (verruiming), het bevorderen van de kwaliteit en de differentiatie van de woningvoorraad en het vergroten van de flexibiliteit in het woningbouwprogramma en het bouwproces. De raad doet daar verschillende voorstellen voor. Om redenen van duurzaamheid stelt de raad bijvoorbeeld voor om een flink van de deel van de nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied te realiseren. Hiervoor is het noodzakelijk de financiële steun voor lastig te ontwikkelen locaties te intensiveren.

Ondersteuning van de vraag beter richten

Cruciaal is de wijze waarop de overheid de woningvraag ondersteunt. Deze steun is op dit moment ruim en ongericht. Vrijwel alle eigenaar- bewoners en een flink deel van de huurders ontvangen fiscale steun of huurtoeslag. Elk jaar gaat er uit de schatkist van het Rijk € 9,9 miljard naar eigenaar-bewoners (saldo van hypotheek renteaftrek en eigenwoningforfait) en € 1,8 miljard naar huurders (huurtoeslag). Vooral de huidige fiscale steun aan het eigenwoningbezit werkt contraproductief: het vergroot de kloof tussen de huur- en de koopsector en het drijft de prijzen op. Ook komt een deel van de fiscale steun terecht bij groepen die deze steun niet echt nodig hebben. De VROM-raad stelt daarom voor de steun alleen te richten op de niet-koopkrachtige vraag en deze ‘eigendomsneutraal’ te organiseren. Dit kan door een woontoeslag voor de huur- én koopsector voor huishoudens die knel zitten op de woningmarkt. Als het aan de raad ligt worden de hypotheekrenteaftrek, het eigenwoningforfait en de overdrachtsbelasting stapsgewijs afgebouwd. Verder doet de raad voorstellen om in de gereguleerde huursector meer marktprikkels in te bouwen. De raad bepleit een geleidelijke overgang met waarborgen en zekerheden voor burgers, bedrijven en instellingen. Wijzigingen in de fiscale behandeling van de eigen woning, de huurtoeslag en het huurbeleid moeten goed op elkaar worden afgestemd.

Na het uitbrengen...

Het advies ‘Tijd voor keuzes. Perspectief op een woningmarkt in balans’ is op 17 oktober 2007 in Nieuwspoort aan de pers gepresenteerd. Peter Boelhouwer, voorzitter van de werkgroep die het advies heeft voorbereid, heeft het advies toegelicht. Daarna hebben de belangrijkste maatschappelijke belangenorganisaties een korte reactie op het advies gegeven. Vereniging Eigen Huis, de Nederlandse Woonbond, Aedes (de brancheorganisatie van woningcorporaties), de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN), de Nederlandse Vereniging van Projectontwikkelingsmaatschappijen (NEPROM) en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) hebben het advies tijdens deze bijeenkomst positief ontvangen. Alle organisaties zijn blij, dat in een tijd dat het kabinet zichzelf heeft verboden na te denken over de woningmarkt, de VROM-raad dit stilzwijgen doorbreekt. Allen onderstreepten ook, dat de problemen op de woningmarkt groot en urgent zijn; een hervorming van het woonbeleid is dringend gewenst. Volgens de betrokkenen levert de VROM-raad met zijn advies een belangrijke bijdrage aan het maatschappelijk debat over de oplossingen. Daags voor de perspresentatie is het advies gepresenteerd aan geïnteresseerden van de Vaste Kamercommissie Wonen, Wijken en Integratie.