Op eigen kracht

Eigenwoningbezit in Nederland

De meeste Nederlanders wonen in een eigen woning. Voor velen van hen is de aankoop van de woning een belangrijke stap in hun leven. Het gaat vaak samen met de vorming van een huishouden. Met het eigendom van de woning gaat vaak een hypothecair krediet gepaard. De groei van het eigenwoningbezit is van grote betekenis voor de maatschappij. Het raakt de verhouding tussen overheid en burger, tussen de economische en monetaire ontwikkelingen en de woningmarkt, tussen de conjuncturele ontwikkelingen en de woonvoorziening.

De economische teruggang van de laatste jaren is aan de woningmarkt in het algemeen en aan de eigenwoningsector niet voorbijgegaan. De sterke prijsontwikkeling van het laatste decennium is tot staan gekomen. Er zijn voldoende aanwijzingen dat het de lage rente en het substantiele woningtekort zijn die de prijzen van woningen op hetzelfde niveau houden. De hoge huizenprijzen, de lage woningbouwproductie en de slechte toegankelijkheid voor starters en huishoudens met lagere inkomens zijn nu grote knelpunten op de woningmarkt. De VROM-raad ziet hierin aanleiding een advies uit te brengen over eigenwoningbezit.

Aanleiding

In de laatste decennia is er een gestage groei geweest van het eigenwoningbezit in Nederland. Op dit moment is meer dan de helft van de woningen een eigen woning. Voor het systeem van de woningvoorziening heeft dit grote gevolgen. Zo is het belang van de kapitaalmarkt en het hypothecair krediet toegenomen en wordt er meer verantwoordelijkheid en risico gelegd bij individuele huishoudens. De gehele woningvoorziening wordt gevoeliger voor wisselingen in het economisch getij.

De VROM-raad heeft hierin aanleiding gezien in 2004 een advies uit te brengen over het eigenwoningbezit. Het advies ’Op eigen kracht. Eigenwoningbezit in Nederland’ is op 5 november 2004 aangeboden aan minister Dekker van VROM. Eerder in 2004 had de minister het voornemen van de raad bevestigd door middel van een adviesaanvraag. Naast het advies is een achtergronddocument gepubliceerd. Hierin hebben dr. M. Elsinga en drs. J.Hoekstra (OTB TU Delft) op basis van een internationale literatuurstudie de betekenis van het eigenwoningbezit bestudeerd. Daarnaast is door drs. A. Buys en drs. J. van Iersel (RIGO, Research en advies) een analyse gemaakt van de rol van eigenwoningbezit op regionale woningmarkten, zijn er drie rondetafelgesprekken geweest (woningmarkt op de korte termijn, financiering, stedelijke woningmarkt) en vele interviews.

Inhoud advies

In het advies gaat de raad in op drie thema’s: het functioneren van de markt van woningen en krediet, de betekenis van eigenwoningbezit voor individu en maatschappij en de doeleinden en beleidsinstrumenten van de rijksoverheid.

Markt onder spanning

De woningmarkt is star en functioneert niet goed. Het woningaanbod reageert niet goed op de woningvraag. Bij een opgaande markt (zoals we deze in de jaren negentig kenden) zijn de prijzen wel, maar is de productie van woningen niet gestegen. Later trad stagnatie op, liep de woningproductie terug, maar bleven de prijzen hoog. Alleen door de lage rente en het woningtekort blijven de woningprijzen op niveau. Door de sterke prijsontwikkeling in de koopsector is er een grote scheidslijn ontstaan tussen kopen en huren met niemandsland ertussen. Beide sectoren staan erg op zichzelf.

De kredietverlening beïnvloedt ook de vraag naar eigenwoningen. Bij een star aanbod van woningen werkt ruime kredietverlening sterk door in de prijzen. Deze ruime kredietverlening is aangemoedigd door het fiscale beleid en op de hypotheekmarkt is mede hierdoor een sterk procyclische werking gaande. Er blijken echter weinig aangrijpingspunten te zijn voor de overheid om omwille van een conjunctuurbeleid de hypotheekverlening te sturen. Wel kan de kwetsbaarheid van de eigenwoningsector verminderd worden door vermogensvorming te bevorderen.

Betekenis voor individu en maatschappij

Voor veel mensen symboliseert de eigen woning onafhankelijkheid en zelfbeschikking. Er zijn dan ook veel huishoudens die een eigen woning wensen. De taak van de overheid is deze vraag te faciliteren. Iets anders is dat de voordelen die algemeen met eigenwoningbezit geassocieerd worden, lang niet altijd causaal hiermee samenhangen. Veel van de genoemde voordelen zijn ook verbonden met een hoger inkomen en een hogere opleiding. Bij een verdere groei van het eigenwoningbezit (meer bij middenklasse en lagere inkomensgroepen) hoeven deze voordelen niet per definitie op te treden. De voor- en nadelen van eigenwoningbezit hangen ook samen met de maatschappelijke context, zoals de rol van de verzorgingsstaat en de pensioenvoorziening. Er zijn geen aanwijzingen dat de burger de voordelen van het eigenwoningbezit onderschat. Daarom hoeft de overheid de burger niet van de voordelen te overtuigen en hoeft het eigenwoningbezit niet als een ‘merit good’ beschouwd te worden. Bevordering ervan hoeft dus ook geen doel op zichzelf van de overheid te zijn. Uiteraard kan het wel een middel zijn voor andere doelen (differentiatie van het woningaanbod, toegang voor koopstarters met een bescheiden inkomen).

Doeleinden en beleidsinstrumenten van eigenwoningbezit

Wat de doeleinden betreft adviseert de raad om niet langer in generieke zin de vraag naar eigenwoningen te bevorderen. Wel kan voor specifieke groepen beleid worden gemaakt: een versterkte regeling van koopsubsidie voor koopstarters, een toegankelijke regeling van hypotheekgarantie (conform de huidige NHG) en een veel meer gerichte inzet van de fiscale steun.
Ten behoeve van meer marktstabiliteit en een betere beheersing van de risico’s zou er een verschuiving moeten plaats vinden van het stimuleren van lenen naar het stimuleren van sparen. Voor een betere balans tussen huren en kopen zijn meer keuzemogelijkheden nodig uit goedkope en dure huur- en koopwoningen, uit tussenvormen tussen koop en huur. Om de starheid van de markt tegen te gaan is meer aanpassingsvermogen van de woning(bouw)markt nodig. Met meer flexibiliteit in het bouwproces (minder al jaren van tevoren vast leggen) en het ruimtelijk beleid (minder grootschalige bouwlocaties) kan beter op de vraag worden ingespeeld.

In de belastingwetgeving is een belangrijk instrument van de overheid ten aanzien van eigenwoningbezit opgenomen. Het bestaande systeem van eigenwoningforfait, hypotheekrenteaftrek en overdrachtsbelasting is niet doeltreffend en doelmatig en heeft tegendraadse effecten. Per saldo is het ongerichte steun voor zittende eigenaar-bewoners, waardoor de drempel voor nieuwkomers verhoogd is. De raad is voorstander van stapsgewijze veranderingen waarin de generieke steun wordt afgebouwd en de fiscale steun specifiek wordt ingezet voor de doelen van het woonbeleid: steun voor koopstarters, verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad, het bevorderen van sparen en het verbeteren van de doorstroming. Maatregelen kunnen nu worden voorbereid en bij een opgaande markt stapsgewijs worden ingevoerd. Om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen kan ook de afschaffing van de overdrachtsbelasting hierbij meegenomen worden.
In elk geval dient de rijksoverheid een samenhangende visie en een samenhangend beleid te ontwikkelen voor de woningmarkt, waarin de koop- en de huursector op elkaar worden betrokken.

Reactie, doorwerking en publiciteit

Na publicatie van het advies is er in diverse media aandacht besteed aan het advies. De raad heeft met het NIROV op 17 december 2004 een debat georganiseerd waarin partijen uit de wereld van bouw, financiering, consumenten, politiek, wetenschap en advies gereageerd hebben op de aanbevelingen van het advies. Met vertegenwoordigers van het ministerie van VROM zijn er aparte gesprekken gevoerd en in 2005 zal nog apart met minister Dekker en de Vaste Kamercommissie VROM van de Tweede Kamer worden gesproken. De reactie van het kabinet op het advies wordt in de eerste maanden van 2005 verwacht. Velen waarderen de brede insteek en de integrale benadering van de woningmarkt van het advies.