Huurbeleid met contractvrijheid

De raad heeft zich binnen de beschikbare korte tijd bezonnen op het huurbeleid en geeft enkele overwegingen voor het bepalen van de kaders van overheidswege op dit beleidsterrein. De raad verwacht een sterkere differentiatie van huurcontracten en bepleit voor elke contractvorm een goede rechtsbescherming van de huurder.

Naar het oordeel van de raad heeft ook in de komende jaren de overheid de taak zorg te dragen voor een goede beslechting van geschillen tussen huurder en verhuurder. Dit vereist normering op procedureel en inhoudelijk niveau. Een binding van de woningcorporaties aan de sociale taakstelling wordt door de raad toegejuicht.

Tijdens het gesprek van de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer met de VROM-raad op 14 oktober 1999 over het advies ‘Wonen, beleid en legitimiteit’ kwam ook de invulling van het huurbeleid op langere termijn aan de orde. De Staatssecretaris vroeg de Raad om apart nader op dit onderwerp in te gaan. Op 2 november 1999 formuleerde de Staatssecretaris enkele vragen ter zake, die als volgt zijn samen te vatten.

  1. Is centrale huurprijsregulering door de overheid nog wel zinvol? Hierbij wordt gewezen op de toenemende ontspanning op de huurmarkt en de plannen om de corporaties aan scherpere regelgeving te binden.
  2. Is het denkbaar om uit te gaan van volledige contractvrijheid bij nieuwe huurovereenkomsten? Gesteld wordt dat van de contractvrijheid materieel niet veel over is door de centrale normering.
  3. Is het denkbaar om bij een normering van een maximaal redelijke huur het woningwaarderingstelsel volgens het puntensysteem te vervangen door een waardering op basis van de WOZ-waarde?
  4. Kan de beslechting van huurgeschillen volledig een zaak van huurders en verhuurders worden?
  5. Wat zijn de gedachten van de Raad over een meer bindend afsprakenstelsel tussen de overheid en de woningcorporaties bij handhaving van het non-profitregime voor de woningcorporaties?

De Raad bracht op 17 december 1999 het advies ‘Huurbeleid met contractvrijheid’ uit aan de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, met de volgende hoofdlijn.
De vrijheid van verhuurders en huurders om met elkaar een contract aan te gaan, is van wezenlijke betekenis voor het functioneren van de woningmarkt. Van overheidswege zijn kaders en randvoorwaarden te geven waarbinnen de onderhandelingen tussen verhuurders en huurders plaatsvinden. Centrale sturing op het niveau van de huurprijzen van individuele woningen is ongewenst.

Als huurder en verhuurder niet tot overeenstemming komen, dienen zij te kunnen terugvallen op een stelsel van geschillenbeslechting. Er is dan behoefte aan een toegankelijke en laagdrempelige procedure en aan normen inzake de redelijkheid van de huur. Handhaving van de huurcommissies onder de restrictie van beleidsmatige centralisatie en professionalisering is noodzakelijk. Dit is een belangrijke voorwaarde voor een grotere oordeelsvrijheid bij geschillenbeslechting, die in de toekomst nodig zal zijn. Bovendien biedt beleidsmatige centralisatie ook kansen voor het inbrengen van de resultaten van overleg tussen vertegenwoordigers van huurders en verhuurders.

In het huidige stelsel van woningwaardering wordt weinig recht gedaan aan de toenemende behoefte aan differentiatie van huurcontracten en aan de grote verschillen in de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de regionale en lokale woningmarkten. Er is dus behoefte aan vereenvoudiging van het stelsel én aan differentiatie ervan. Aanpassing van het stelsel van woningwaardering is aan te bevelen waarbij meer aansluiting gezocht wordt met ontwikkelingen in de markt. Waardering op basis van de WOZ-waarde is echter in dit kader niet aan te raden.

Er is op dit moment reden tot een gematigde ontwikkeling van de huren. Op langere termijn zal bij de huurontwikkeling naar een veelheid van zaken gekeken moeten worden: de ontwikkeling van de totale woonlasten, de beschikbaarheid van goedkope woningen, het gebruik van de huursubsidie, de investeringscapaciteit van marktpartijen.

Centrale huurprijsregulering is dus zinvol. Het is niet verstandig in het beleid uit te gaan van volledige contractvrijheid bij nieuwe huurovereenkomsten. Juist verhoging van de liberalisatiegrens is zinvol. Het is ongewenst, zelfs ten principale, om het aan partijen zelf over te laten de huurgeschillen te beslechten. De Raad is voorstander van meer bindende afspraken met woningcorporaties over de kernopgaven in het wonen.