Bronnen voor financiering van hoogwaardige stedelijke ontwikkeling dreigen weg te vallen: een sterkere regie van de overheid op de grondmarkt is nodig!

Stedelijke (her)ontwikkeling zal de komende jaren meer geld gaan kosten terwijl de traditionele financieringsbronnen (winst op grondverkoop, verevening, subsidie) aan alle kanten verdrogen. De kwaliteit van (binnen)stedelijke ontwikkelingen komt daarmee stevig onder druk. Een sterkere regie van overheid op de grondmarkt, en extra inzet van het Rijk zijn daarom onmisbaar. Dit is zeker het geval voor de verstedelijkingsopgave die moet neerslaan op de voorkeurslocaties van het ministerie van VROM. De zorgen van de VROM-raad zijn in het licht van de kredietcrisis zwaarder gaan wegen. De raad constateert dat de betrokken overheden te weinig regie kunnen voeren op die stedelijke ontwikkelingen en ook dat er te weinig geïnvesteerd kan worden. De raad doet daarom een aantal voorstellen voor instrumentele verbeteringen om de grondmarkt beter te laten functioneren en pleit ook voor een extra inzet van het Rijk.

Naast korte termijn maatregelen doet de raad een aantal voorstellen voor strategische herpositionering op langere termijn. Die zullen nader moeten worden uitgewerkt door de ministers van VROM en WWI.

Onderzoek voor cruciale locaties een uitkoopregeling

Veel (her)ontwikkelingslocaties kennen gecompliceerde eigendomsverhoudingen met veel versnipperd eigendom. Vaak is er sprake van één of enkele eigenaren die herontwikkeling tegenhouden. De raad beveelt aan te onderzoeken of er voor de grondverwerving een uitkoopregeling kan worden ontworpen, vergelijkbaar aan de regeling uit het vennootschapsrecht waarbij een grootaandeelhouder het recht heeft de laatste aandeelhouders uit te kopen.

Heroverweeg het recht op zelfrealisatie

De raad is van mening dat bij bepaalde majeure ruimtelijke opgaven (binnenstedelijke herontwikkeling, sleutelopgaven en complexe woningbouwopgaven) het tijdig en met goede kwaliteit realiseren van die opgaven belangrijker is dan het recht van een eigenaar om zelf te ontwikkelen. Voor locaties met een urgente maatschappelijke opgave moet het recht op zelfrealisatie worden heroverwogen.

Verwerving tegen gebruikswaarde

De waardestijging die ontstaat bij bestemmingswijziging moet zo veel mogelijk worden ingezet voor het realiseren van ruimtelijke kwaliteit in het publieke domein. Dit betekent dat een eigenaar voor zijn ruwe bouwgrond ten hoogste een vergoeding krijgt tegen gebruikswaarde, en indien van toepassing een redelijke vergoeding van de bedrijfsschade.

Actieve rijksbijdrage onmisbaar

Rijksbijdragen hebben een katalyserende werking op de ontwikkeling van plannen in de publieke ruimte. Zonder rijksbijdragen komen projecten vaak niet van de grond, of worden projecten van onvoldoende kwaliteit gerealiseerd. De raad vindt daarom dat de voorgenomen afbouw van overheidsbijdragen aan de verstedelijking heroverweging verdient – zeker in het licht van de kredietcrisis.

Met de huidige kredietcrisis is de anticyclische rol van de overheid bij conjunctuurbewegingen weer actueel. Continuïteit in de bouwproductie is essentieel om kennis, vakmanschap en personeel voor de bouw in Nederland te behouden. Er worden momenteel veel voorstellen gedaan, en de raad dringt er bij de ministers op aan deze voorstellen niet te vroeg ter zijde te schuiven en serieus te overwegen.

Regionale verevening tussen uitleg- en inbreidingslocaties afdwingen

Regionale verevening kan bijdragen aan de financiering van projecten, met name voor de onrendabele top van projecten. De raad pleit voor een aanpassing van de nieuwe Wro opdat een meer verplichtende vorm van regionale verevening mogelijk wordt. Dit niet alleen om financiële redenen maar ook vanwege de ruimtelijke kwaliteit. Provincies moeten in staat worden gesteld deze verevening af te dwingen of om locaties aan te wijzen die vanuit een regionaal grondbedrijf worden aangestuurd.

Transparantie en kennis

De samenwerking tussen markt en overheden kan effectiever en efficiënter. Het stimuleren van meer transparantie vermindert het wantrouwen tussen partijen en verbetert die samenwerking. De raad heeft van zowel overheids- als marktpartijen signalen gekregen dat bij overheidspartijen de kennis en kunde over de grondmarkt tekort schiet. Dit geldt met name voor kleinere gemeenten. Het bij kleinere gemeenten bundelen van (de kennis in) grondbedrijven kan een oplossing zijn. Een kenniscentrum grondexploitatie is een tweede oplossing. Het op peil krijgen van de deskundigheid van ambtenaren dient blijvend de aandacht te krijgen.