Goed gefundeerd

Nederland heeft te maken met een omvangrijke funderingsproblematiek, zowel in stedelijk als landelijk gebied. Het probleem speelt op dit moment bij ongeveer 425.000 gebouwen. Deze gebouwen hebben al verzakkingsschade of krijgen daar tussen nu en 2035 mee te maken. Zonder preventieve maatregelen zal het aantal gebouwen met funderingsschade fors toenemen. Het totale schadebedrag kan oplopen tot € 54 miljard. 

Funderingsproblematiek heeft ook forse emotionele en maatschappelijke gevolgen voor mensen. Het hebben van een veilig en betaalbaar thuis is een van de belangrijkste basisbehoeften. Door slechte funderingen en verzakkingsschade komt deze basisbehoefte in het gedrang en staat het leven opeens zowel letterlijk als figuurlijk op losse schroeven. 

Hoe moet deze problematiek worden aangepakt? Over die vraag gaat dit advies. 

Funderingsproblematiek is een ingewikkeld vraagstuk 

De oorzaken van funderingsproblemen zijn divers. Funderingsschade kan bijvoorbeeld te maken hebben met verlaagde grondwaterstanden, bacte¬riële aantasting, droogte, werkzaamheden in de omgeving van een gebouw, veroudering of fouten in de constructie. In de praktijk is er vrijwel nooit één duidelijke oorzaak van de funderingsschade aan te wijzen. 

Het aanpakken van schade aan de fundering is bovendien ingewikkeld. Vaak zijn eigenaren zich (nog) niet bewust van funderingsproblemen bij hun gebouw. En als ze er wél van op de hoogte zijn, weten ze vaak niet waar te beginnen met een oplossing. De rompslomp en hoge kosten, die kunnen oplopen tot boven de 120.000 euro, leiden vrijwel altijd tot zorgen en stress. Funderingsproblemen betekenen ook voor huurders dat een periode van onzekerheid en stress aanbreekt, omdat onzeker is of zij hun woning én buurt (tijdelijk) moeten verlaten. Of omdat zij hun investering in een nieuwe keuken of badkamer verloren zien gaan.

Veel eigenaren proberen via complexe procedures de schadekosten te verhalen, maar omdat er juridisch vrijwel nooit één oorzaak is aan te wijzen leidt dit vaak niet tot een oplossing en veel frustratie. Het herstel van de schade wordt zodoende vaak noodgedwongen op de lange baan geschoven. Op verschillende plekken in Nederland is nu al te zien dat dit kan leiden tot een stapeling van problemen, met ernstige gevolgen voor de leefbaarheid en de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad.

Funderingsproblematiek is al geruime tijd bekend maar nog onopgelost

Hoewel de funderingsproblematiek in Nederland al ruim twintig jaar speelt, is een doeltreffende aanpak tot nu toe uitgebleven. Er zijn nog altijd maar weinig eigenaren die daadwerkelijk hun fundering laten herstellen. Terwijl de tijd verstrijkt wordt de problematiek, mede als gevolg van klimaatverandering, alleen maar groter. De al bestaande schade neemt toe. Er komen steeds meer gebouwen waar schade ontstaat. Ook blijven de maatschappelijke problemen zich opstapelen in wijken, buurten en dorpen.

In de infographic hierna tonen we vier knelpunten die er aan bijdragen dat funderingsproblematiek tot op heden niet wordt aangepakt. Er blijkt sprake van een impasse, waarbij eigenaren, marktpartijen en overheden het probleem tot recent niet onder ogen konden of wilden zien.

Funderingsinformatie is noodzakelijk en vraagt om perspectief op een oplossing

Een belangrijke voorwaarde voor een aanpak is dat er op korte termijn funderingsinformatie over alle gebouwen in Nederland beschikbaar komt. Zonder die informatie blijven de precieze funderingsproblemen onbekend en betalen uiteindelijk kopers op de vastgoedmarkt de rekening van het al lang bestaande probleem. Zij worden niet goed beschermd. Risico’s en kosten worden door de verkopende partij doorgegeven aan de volgende eigenaar die – vaak in onwetendheid – onvoldoende reserves opbouwt voor herstel.

Tegelijkertijd treft het boven tafel krijgen van de funderingsinformatie en de transparantie van de vastgoedmarkt die daarmee ontstaat, de huidige eigenaren van gebouwen met funderingsproblematiek hard. Zij worden geconfronteerd met waardedaling van hun gebouw en alle complexiteit en zorgen die funderingsschade op dit moment met zich meebrengt. Het creëren van transparantie moet daarom in onze overtuiging te allen tijde samengaan met een concreet perspectief op een oplossing. Als alleen maar de funderingsinformatie boven tafel komt met waardedaling van gebouwen tot gevolg, zonder dat er zicht is op een oplossing voorzien wij aanzienlijke maatschappelijke onrust.

Gezamenlijke inzet overheden is onmisbaar

De aard en omvang van de funderingsproblematiek vraagt om brede betrokkenheid van veel partijen. Denk aan particuliere eigenaren, corporaties, huurders, makelaars, taxateurs, hypotheekverstrekkers, onderzoekers en aannemers. Zij moeten allemaal bijdragen aan een nationale aanpak van de funderingsproblematiek. In dit advies doen wij daar verschillende voorstellen voor.

De urgentie om het vraagstuk doeltreffend aan te pakken en de ingrijpende maatschappelijke gevolgen die op de loer liggen maken bovendien een stevige inzet van de gezamenlijke overheden onmisbaar. Alleen de overheid kan zorgen dat er transparantie ontstaat over funderingsproblemen en tegelijkertijd een perspectief op een oplossing wordt geboden. Overheden beschikken ook over de instrumenten om op bepaalde plekken funderingsproblemen te voorkomen. 

Een bijzondere verantwoordelijkheid ligt bij de rijksoverheid. Alleen het Rijk kan er voor zorgen dat dit nationale probleem doeltreffend wordt aangepakt en zonder inzet van de financiële slagkracht van het Rijk zal het niet lukken om de mensen die hard door deze problematiek geraakt worden uitzicht op een oplossing te geven. De decentrale overheden beschikken veelal niet over voldoende financiële draagkracht om bewoners met funderingsproblemen doeltreffend te ondersteunen. Van gemeenten, waterschappen en provincies vragen wij wel grote inzet op het voorkomen van funderingsschade.

Verder kijken dan juridische verantwoordelijkheden

Juridisch gezien is de eigenaar van een gebouw verantwoordelijk voor de staat van dat gebouw, inclusief de fundering. In de aanpak die wij in dit advies bepleiten blijft die eigen verantwoordelijkheid overeind. De overheid kan naar onze mening niet alle risico’s die zich in de samenleving voordoen overnemen. 

Uit onze analyse blijkt echter dat eigenaren in de praktijk niet in staat zijn de eigen verantwoordelijkheid goed te nemen, als gevolg van de gebrekkige informatie over de funderingsproblematiek. Op het moment dat die informatie wel beschikbaar is en de vastgoedmarkt op dat punt transparant kan functioneren, kunnen – en moeten – zij die verantwoordelijkheid wel nemen. In de overgang naar een transparante vastgoedmarkt pleiten wij voor een aanpak die verder kijkt dan uitsluitend de juridische verantwoordelijkheden. Wij pleiten voor een aanpak waarin de overheid naast eigenaren en huurders gaat staan en met hen werkt aan een doeltreffende aanpak om funderingsschade te herstellen en daarmee de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad op peil te houden.

Alleen wanneer het funderingsprobleem nationaal wordt aangepakt, kan er voortvarend aan oplossingen worden gewerkt, met voldoende tempo en in voldoende grote aantallen. Dat is essentieel, want Nederland kan zich niet veroorloven om het probleem halfslachtig aan te pakken en de rekening door te schuiven naar de toekomst. De nadelige gevolgen voor de gebouwde omgeving zijn daarvoor te groot en de onzekerheid die dit zal veroorzaken in het leven van gedupeerden, met alle gevolgen voor hun bestaanszekerheid van dien, is meer dan onwenselijk.

Aanbevelingen aan de overheid langs vijf sporen

Wij doen in dit advies aanbevelingen voor de nationale aanpak waarin we de principes doeltreffendheid, uitvoerbaarheid, rechtvaardigheid en doelmatigheid centraal stellen. Bij het uitwerken van aanbevelingen zetten wij doeltreffendheid voorop. Na alle jaren waarin het probleem is blijven liggen, moet het nu snel en effectief worden aangepakt. 

Onze aanbevelingen volgen vijf sporen:

1. beschikbaarheid van risico-informatie over funderingsschade verbeteren;
2. funderingsschade voorkomen;
3. maatschappelijke problemen voorkomen door ondersteuning en ontzorging;
4. subsidie- en leenmogelijkheden creëren voor schade- en funderingsherstel;
5. zorgen voor gezamenlijke en krachtige uitvoering.

Deze vijf sporen zijn niet los van elkaar te zien; ze zullen tegelijkertijd moeten worden gevolgd om de aanpak van de problematiek effectief te laten zijn. En om te zorgen dat transparantie samen gaat met perspectief op een oplossing zodat maatschappelijke ontwrichting uitblijft. In de infographic hierna staan per spoor onze aanbevelingen vermeld. Daarbij hebben we ook aangegeven binnen welke tijdsspanne er maatregelen nodig zijn.

Wij zijn ons bewust van de strakke planning die wij voorstellen. Uitgangspunt daarbij is dat er op korte termijn een missionair kabinet is dat besluit of en hoe het ons advies wil overnemen. Een lange formatie heeft gevolgen voor de planning. Tevens zien we dat onze voorstellen veel vragen van uitvoerende partijen als bouwbedrijven, onderzoeksbureaus en overheidsorganisaties. Zij zullen dan ook intensief betrokken moeten worden bij de uitwerking van de nationale aanpak waarvoor wij voorstellen doen. Een aan te stellen nationale coördinator funderingsproblematiek moet met uitvoerende partijen afspraken maken over snelle opschaling van de capaciteit, standaardisatie van werkzaamheden, kwaliteitsborging en innovatie. Ter ondersteuning daarvan bevelen we aan om 3% van de totale kosten van de nationale aanpak te benutten voor innovatie om zo eraan bij te dragen dat de nationale aanpak daadwerkelijk uitvoerbaar is.

In ons voorstel hebben we als laatste tussentijdse evaluatiemomenten opgenomen in 2028, 2030 en 2034, om te bepalen of de werkelijke voortgang aansluit bij de ambities. Afhankelijk van de voortgang en de dan beschikbare uitvoeringscapaciteit kan het nodig blijken om meer tijd te nemen.

Kosten

De nationale aanpak funderingsproblematiek die wij voorstellen vraagt om een investering van de rijksoverheid die wij ramen op ruim € 12 miljard over de periode van 2024 tot en met 2035. In onderstaande tabel geven wij een indicatie van de verdeling van de kosten per jaar (in miljoenen euro’s).

Om te komen tot een doeltreffende aanpak pleiten wij voor een eenvoudige regeling die (a) de gevolgen van de transparantie voor gebouweigenaren verzacht, (b) eigenaren activeert om aan de slag te gaan met het noodzakelijke herstel en (c) verdere juridisering zoveel mogelijk voorkomt.

Dat betekent ook dat wij financiële solidariteit met de gedupeerde woningeigenaren noodzakelijk achten. Die keuze heeft zoals dat technisch heet verdelingseffecten. Sommigen zullen het onrechtvaardig vinden dat alle Nederlanders moeten meebetalen aan het herstel van funderingen van woningeigenaren. Te meer omdat die eigenaren in sommige – maar zeker niet alle – gevallen vermogend zijn. Elke keuze die wordt gemaakt om bepaalde groepen wel en andere niet financieel te ondersteunen, heeft zijn eigen effecten en groepen die er financieel door geraakt worden.

In het verleden is vaak geprobeerd om de verdelingseffecten te ondervangen binnen de beleidsaanpak. De praktijk laat zien dat dit resulteert in complexe regelingen, hoge uitvoeringskosten én afname van de doeltreffendheid. Doordat het probleem dan niet of niet snel genoeg wordt opgelost komen de opgelopen maatschappelijke kosten en de onvrede over de aanpak niet zelden als een boemerang terug bij de overheid.

Wij pleiten er daarom voor om de verdelingseffecten van de door ons voorgestelde maatregelen goed in kaart te brengen, maar om deze vervolgens binnen het gehele belastingpakket te wegen. In het jaarlijkse belastingplan moeten eventuele correcties van herverdelingseffecten doorgevoerd worden en niet binnen de nationale aanpak van de funderingsproblematiek zelf. 

Tot slot

We realiseren ons dat de publicatie van ons advies ook al impact kan hebben op de vastgoedmarkt, op zorgen van mensen over de fundering van hun woning, én op de verwachtingen die mensen gaan hebben van de overheid. Zowel de Nederlanders die al weten dat ze met funderingsproblemen te maken hebben en moeten besluiten wat ze gaan doen, als de vele Nederlanders die zich zullen afvragen of zij ook te maken krijgen met funderingsproblemen. Wij spreken dan ook de hoop uit dat het nieuw te vormen kabinet snel helderheid geeft over hoe de nationale aanpak van de funderingsproblematiek nader wordt uitgewerkt. Wij hopen en verwachten dat ook gemeenten, provincies, waterschappen, makelaars en hypotheekverstrekkers ons advies zullen opvatten als een oproep tot actie!

In de vele gesprekken die we voerden hebben we gezien en gehoord tot welke inbreuk op het leven van mensen funderingsschade leidt en met welke grote zorgen dat gepaard gaat. Voor al deze mensen en voor hen die het probleem nog zal treffen is een doeltreffende aanpak, waarbij overheden en betrokken marktpartijen naast hen staan en hen ondersteunen, onmisbaar en noodzakelijk.